O BIM e a manutenção predial podem ter uma estreita relação no prolongamento da vida de uma edificação, de modo que a obra tenha mais rentabilidade em todo o seu ciclo de vida.
Nesse post, entenda mais sobre manutenção predial, o que é e a importância de ter um plano, inclusive, para a segurança de uma edificação.
O que é manutenção predial?
A manutenção predial é a iniciativa de cuidar de forma preventiva, preditiva ou corretiva de uma edificação em seus variados sistemas: hidráulico, elétrico, incêndio, climatização, comunicação e outros.
Manutenção preventiva
Esse tipo de iniciativa visa o planejamento para controlar e monitorar a conservação de bens, equipamentos e outros elementos que compõem a edificação.
Manutenção preditiva
Esse tipo de manutenção envolve o estudo dos equipamentos e sistemas de uma edificação, fazendo análises para comportamento de uso.
Manutenção corretiva
Nesse tipo de manutenção estão a realização de ações emergenciais para situações em que não houve um planejamento.
Como surgiu a manutenção predial?
Na História, o segmento teve início com o surgimento das máquinas na Revolução Industrial, mas ainda de forma corretiva. Só na Segunda Guerra Mundial é que a ação preventiva na manutenção começou a ganhar importância e no fim dos anos 1950 surgiu a engenharia da manutenção.
Nos anos 1980, a área ganhou mais relevância e começou a surgir o conceito de manutenção preditiva com alguns tópicos que passaram a ter uma grande importância: a diversidade de itens físicos, complexidade tecnológica, questões jurídicas e legais, automação predial, ambiental e ST, etc.
De uns anos para cá, muitas normas de desempenho e responsabilidade técnica da ABNT também foram lançadas para proporcionar um uso mais eficaz da manutenção predial, especialmente porque negligenciar esse aspecto poderá deflagrar em problemas sérios que chegam mesmo a resultar em responsabilização civil de proprietários.
No entanto, em muitas edificações, mesmo após esse período, o que percebe-se é que ainda tem sido adotado o velho método da manutenção corretiva, típica do século 19. Até mesmo algumas grandes redes hoteleiras espalhadas pelo país ainda não adotaram os serviços do setor de forma plena. Quase todos funcionam com sistema de automação financeira mas muito poucos com um contrato de manutenção predial.
O resultado disso são quartos ou outros ambientes fechados por falta de manutenção e um evidente prejuízo que poderia ser evitado se houvesse um bom plano de uma empresa de manutenção predial.
O setor construtivo precisa assumir uma consciência cada vez maior que a manutenção predial é um serviço técnico com necessidade de capacitação apurada especialização fundamentada em procedimentos organizados.
E o BIM, onde entra na manutenção predial?
O mercado vem destacando cada vez mais a importância da gestão da manutenção predial. É indiscutível a necessidade de um cuidado cada vez mais apurado com as atividades que estão ligados ao setor, que é responsável por prevenir falhas e corrigir erros, além de proporcionar mais segurança a moradores e usuários.
Com a grande necessidade de planejamento e organização para o setor, o BIM (Building Information Modeling) entra como uma ferramenta fundamental para dar ainda mais eficiência para a manutenção predial, tanto no aspecto preventivo como preditivo, além do fator financeiro.
Essa é uma metodologia de trabalho na área da construção civil baseada em uma tecnologia de projetos em 3D, com uso de banco de dados integrado entre todas as disciplinas de projeto (arquitetura, estrutura, instalações prediais, planejamento de obras em BIM, orçamento, execução de obras, manutenção, etc).
Dimensão 6D
Além da fase de projeto, com o modelo 3D, cada setor está atrelado a uma dimensão no BIM. A fase de manutenção está ligada à dimensão 6D, que é o processo de gerenciamento das edificações.
Esse conjunto conjunto de dados e informações armazenados em um modelo do BIM engloba as relações espaciais, geometria, quantidades, qualidade de componentes, entre outros dados.
Quando um prédio é finalizado, tudo o que se refere a ele faz parte desse modelo, como pisos, paredes, tubulações, infraestrutura, e toda essa informação será fundamental para a realização dos serviços de manutenção predial.
Essa dimensão 6D vai rastrear dados importantes, como manuais de manutenção e operação, status, informações sobre garantia e especificações técnicas, que funcionam como um auxiliar de manutenção predial no futuro.
Usar o BIM ajuda, inclusive, que arquitetos e engenheiros pensem melhor no valor acumulado dedicado à manutenção predial, que poderá ser superior ao total da construção, incluindo a fase de projetos e execução da obra.
As ações da manutenção preditiva poderão ajudar que o edifício seja conservado, tenha mais segurança e até proporcione uma maior economia para os proprietários.
É uma medida muito importante, porque o custo de não ter uma manutenção predial poderá se revelar muito maior quando um problema ocorrer do que seria ao adotar um plano seguro de manutenção.
Como o BIM pode ser usado na manutenção predial?
Fazer um plano de manutenção predial com o BIM é muito mais funcional porque permite um entendimento melhor das normas técnicas assim como uma interação maior entre todos os componentes do edifício, como as alvenarias, revestimentos, estrutura, sistemas (elétrico, combate à incêndio, hidráulico), ventilação e equipamentos como elevadores, bombas, escadas rolantes, etc.
Com o BIM, a manutenção predial pode trabalhar como consultoria ou mesmo dentro da fase de execução do projeto.
E a manutenção predial pode ser incluída no modelo tridimensional já na fase do projeto para obras projetadas com o BIM. Uma possibilidade é planejar e fazer a entrega de um manual de manutenção predial na conclusão da edificação.
Mas o plano de manutenção predial também pode ser adequado para obras já concluídas, em fase de reformas, como no caso de um edifício histórico.
Para levantamento de dados estruturais desse tipo de prédio antigo, por exemplo,
uma empresa de manutenção predial pode utilizar equipamentos de ponta, como drones e scanners variados (que detectam elementos metálicos, de madeira e tudo que passa dentro de uma tubulação) para gerar um modelo tridimensional do BIM, para que seja incluído um banco de dados que poderá ser utilizado em atividades de manutenção predial no futuro.
Para realizar manutenção elétrica predial ou de outros elementos da edificação, há diversos softwares compatíveis como o BIM que são indicados para essa gestão. Um deles é o YouBIM, no qual é possível carregar o modelo para que as informações sejam incorporadas para permitir um verdadeiro check list de manutenção predial.
Profissionais do setor consideram esse software baseado em nuvem bastante fácil de navegar, e que vai fornecer um banco de dados integrado e acesso instantâneo às informações e localização de ativos, por meio de uma interface 2D/3D-BIM.
Quer conhecer mais o BIM?
A metodologia BIM chegou realmente para transformar a cadeia construtiva e tem ganhado uma importância cada vez maior no país, proporcionando obras com conclusão mais rápida, mais economia e sustentabilidade. Além disso, também é possível um procedimento correto de manutenção predial.
É primordial que os profissionais se preparem porque a partir de 2021, o Brasil deverá apresentar um grande crescimento no uso da tecnologia. Para tanto, os arquitetos, engenheiros e profissionais ligados à área construtiva precisam se atualizar porque em bem pouco tempo o sistema 2D vai ficar obsoleto.
Aqui no Grupo AJ temos cursos ligados ao BIM, como a pós-graduação BIM e Master em Revit, que é um software criado com compatibilização com os recursos do BIM.
Fique preparado para um futuro que está mais perto do que imagina!
